La stretta sugli affitti brevi: come l'Italia prova a riconciliare turismo e diritto alla casa

Dietro il successo turistico delle città d'arte italiane si nasconde una tensione sempre più esplosiva: quella tra il turismo che porta ricchezza e il diritto dei residenti a vivere nei propri quartieri. Al centro di questo scontro ci sono gli affitti brevi, gli appartamenti sottratti al mercato residenziale per essere affittati ai turisti tramite piattaforme come Airbnb. Nel 2026, l'Italia ha deciso di stringere le maglie.

Il fenomeno è tanto redditizio quanto controverso. Affittare a turisti rende molto più che a residenti, e così interi palazzi dei centri storici si sono progressivamente svuotati di abitanti per riempirsi di trolley. Il risultato è un doppio effetto: prezzi delle case alle stelle per chi ci vive e centri storici che rischiano di trasformarsi in scenografie per visitatori, senza più una comunità reale.

Il codice nazionale che cambia le regole

La principale novità è il CIN, il Codice Identificativo Nazionale. Si tratta di un codice unico che collega ogni affitto breve a una banca dati nazionale e che deve essere esposto su ogni annuncio online e fisicamente all'ingresso dell'immobile. Chi non si adegua rischia sanzioni salate, comprese tra 800 e 8.000 euro. È il primo passo per far emergere un mercato a lungo rimasto opaco.

L'obiettivo del CIN è duplice: da un lato combattere l'evasione fiscale di chi affittava in nero, dall'altro dare finalmente ai comuni una fotografia precisa di quanti alloggi siano sottratti alla residenza. Non si può governare ciò che non si conosce, e per anni la vera dimensione del fenomeno è rimasta nascosta dietro migliaia di annunci non tracciati.

Tasse più alte e il divieto di Firenze

Alla tracciabilità si affianca la leva fiscale. L'Italia si muove verso un aumento della tassazione sugli affitti brevi, riducendo le agevolazioni per i proprietari. Molti host utilizzano il regime della cedolare secca, con un'aliquota del 21% sulla prima unità affittata e del 26% sulla seconda, mentre dalla terza in poi scatta la classificazione come attività d'impresa, con obblighi ben più stringenti.

Ma la mossa più drastica arriva dalle città. Firenze, nel maggio 2025, ha introdotto un divieto totale di nuovi affitti brevi nel suo centro storico protetto dall'UNESCO, pur consentendo a quelli già registrati di continuare. È un segnale politico fortissimo: alcune amministrazioni ritengono che il turismo, se lasciato senza regole, possa letteralmente cancellare l'anima abitativa di un luogo.

L'Europa entra in campo

A rafforzare tutto questo interviene l'Unione Europea. Un regolamento europeo, efficace dal maggio 2026, obbliga le piattaforme a trasmettere direttamente alle autorità i dati sugli affitti brevi, aumentando enormemente la capacità di controllo. Piattaforme come Airbnb, Booking e Vrbo saranno tenute a verificare la presenza del CIN e a rimuovere gli annunci non conformi.

È un cambio di paradigma: fino a ieri la responsabilità del controllo ricadeva quasi solo sullo Stato, ora viene in parte trasferita alle piattaforme stesse, che diventano guardiani della legalità. Un annuncio senza codice non potrà più semplicemente esistere, il che rende l'aggiramento delle regole molto più difficile di prima.

Un equilibrio difficile

Il nodo, però, resta politicamente delicato. Gli affitti brevi non sono solo un problema: rappresentano anche una fonte di reddito importante per moltissime famiglie e alimentano un turismo diffuso che porta denaro a ristoranti, negozi e servizi locali. Una stretta troppo brusca rischierebbe di penalizzare piccoli proprietari e di ridurre l'offerta ricettiva proprio mentre la domanda turistica cresce.

La sfida è quindi trovare un equilibrio tra due diritti legittimi: quello di chi vuole mettere a reddito la propria casa e quello di chi, in quella stessa città, un tetto non riesce più a trovarlo. Ai comuni è stata data la facoltà di imporre limiti, tetti al numero di notti e vincoli urbanistici proprio per calibrare questa risposta sulle specificità di ciascun territorio.

In definitiva, la stretta del 2026 non è una guerra al turismo, ma il tentativo tardivo di riportarlo dentro regole condivise. La vera posta in gioco è se le città italiane sapranno restare luoghi vivi e abitati, e non solo bellissimi fondali per le foto dei visitatori. Perché una città senza residenti non è più una città: è un museo a cielo aperto con la serranda dell'ultimo negozio di quartiere ormai abbassata.